סקירת מס בנדל”ן ארה"ב

השקעות נדל”ן (מגורים/מסחרי) חייבות בדיווח ובמס בארה”ב בדומה לשאר מדינות העולם המערבי, בסקירה מתומצתת זו, ננסה לענות על מספר שאלות עקרוניות הנוגעות לנושא.

במהלך חיי הנכס, צפויים שני סוגי הכנסות החייבות בדיווח ובמס:

א. הכנסות שכירות מהנכס (שוטף).

ב. רווח הון בעת מכירת הנכס.

הכנסות אלו חייבות במס הן בארה”ב והן בישראל.

סעיף 7 לאמנת המס בין ישראל לארה”ב מסדיר נושא זה ומגדיר את אופן “זכות המיסוי הראשונית”, אשר במקרה של השקעה של תושב ישראל בנכס בארה”ב, זכות המיסוי הראשונית, הינה לארה”ב.

מדינת ישראל “זכאית” אף היא לדיווח ומס בגין הכנסות אלו, לאחר ארה”ב כאמור לעיל ובהתאם לתנאים אשר נקבעו באמנת המס ובדין הפנימי של המדינות (בכפוף כאמור לכללי הזיכוי ממסי כפל וכו’).

מיסוי הכנסות שכירות בארהייב

דוח המס המוגש בארה”ב כולל הכנסות והוצאות הקשורות לתפעול והשכרת הנכס, כאשר

בעיקרון יכללו כל ההוצאות הישירות הקשורות לתפעול ואחזקת הנכס וכן הוצאות עקיפות

אשר הוציא המשקיע לניהול הנכס מרחוק (טיסה לביקור הנכס, טלפונים, פקסים וכו’…)

הוצאות ישירות לדוגמא: ביטוח הנכס, מיסי ארנונה מקומיים, פרסום, ניקיון ואחזקה, עמלות סוכנים, דמי ניהול לחברת הניהול המטפלת בנכס, שכ”ט מקצועי לעורכי דין ורואי חשבון,וריבית על משכנתא.

הוצאות עקיפות לדוגמא: כרטיסי טיסה, בתי מלון, רכב שכור, ואש”ל.

יש לשמור תיעוד של הקבלות הנזכרות לעיל, על מנת שניתן יהיה להציגן במקרה של ביקורת של מס ההכנסה האמריקאי.

פחת על הנכס: תקנות הפחת בארה”ב על נדל”ן למגורים קובעות הפחתת הנכס בשיטת “הקו ישר” על פני 27.5 שנים.

שיעורי המס לשנת 2014 (פדראלי), נעים בין 10% המדרגה הנמוכה ביותר, לבין 39.6% בנוסף למס פדראלי יש לדווח ולשלם מס גם לרשויות של המדינה בה נמצא הנכס (ניו יורק 4-6.85% , קליפורניה 1-9.3% , פלורידה – אין מס, נבאדה – אין מס, טקסס – אין מס…) .

מיסוי רווח הון – ארה”ב בעת מכירת נכס נוצר רווח או הפסד הון (בהתאם לסכום המכירה מול עלות הקניה), רווח או הפסד זה מדווח בדוח המס השנתי וחייב במס במקרה של רווח.

רווח (הפסד) הון מוגדר כהפרש, בין התמורה ממכירת הנכס (בניכוי הוצאות מכירה) לבין עלותו המופחתת של הנכס.

שיעור מס רווח הון פדראלי בארה”ב עומד על בין 15%-20% בטוח הארוך (long term) מעל לשנה בין 10% ל – 39.6% בטווח הקצר (Short Term) מתחת לשנה .

כמו כן יש להוסיף גם כאן מס מדינה בהתאם למיקום הנכס, כאמור לעיל.

יש לשים לב, שמכירת נכס בתקופה של פחות משנה בין מועד הקניה למועד המכירה, נחשב כהכנסה רגילה וימוסה בהתאם למדרגות המס הקיימות בארה”ב. מיסוי הכנסות שכ”ד נדל”ן (מגורים) בישראל משקיע, תושב ישראל כאמור, יוכל לבחור בין שני מסלולי מס:

1 . מסלול מס שולי – במסלול זה ההכנסה משכירות בחו”ל תמוסה באופן רגיל, כל ההוצאות הקשורות לתפעול והחזקת הנכס יוכרו כהוצאה ועל יתרת הרווח ישלם המשקיע מס בהתאם לגובה המס השולי בו הוא נמצא. יש לשים לב, שבנושא הכרה בהוצאות, הן תוכרנה על פי הכללים הנהוגים בישראל, ולכן, עלול להיווצר מצב בו ההכנסה החייבת במס בארץ תהיה שונה מזו אשר דווחה בארה”ב.

בנוסף יקבל המשקיע הבוחר במסלול זה זיכוי בגובה המס הפדראלי אשר שולם בארה”ב -כנגד יתרת חובו למס בארץ.

2 . מסלול 15% מס –במסלול זה ישולם מס בגובה 15% מההכנסה ברוטו, בניכוי פחת בלבד.

בנוסף, במסלול זה לא תינתן אפשרות לקיזוז הוצאות ואף לא לזיכוי המס אשר שולם בארה”ב. המבחן בבחירת אחד המסלולים לעיל, הינו מתמטי גרידא, וכל משקיע יבחר במסלול שיוביל אותו למינימום מס לתשלום.

מיסוי רווח הון בישראל

לגבי נכסים שנרכשו לאחר 1.1.2003 שיעור מס רווח הון בישראל הוא 25% כנגד חבות המס בישראל יינתן זיכוי בגובה מס רווח הון הפדראלי אשר שולם בארה”ב, דהיינו, המשקיע יידרש לשלם בישראל את ההפרש בין המס אשר שולם בארה”ב (בד”כ 15% ) לבין המס בישראל, כך שחבות המס הכוללת, תהיה בד”כ 25%.

דחיית תשלום מס רווח הון – שיחלוף נכסים

הן המחוקק הישראלי והן המחוקק האמריקאי נתנו לנישומים אפשרות “לדחות” את תשלום מס רווח ההון במקרים שהמשקיע רוכש נכס חדש, אחר במקום זה הנמכר ובתנאים מסוימים.

הוא הסעיף (IRC SECTION 1031) בארה”ב, סעיף 1031 לחוק מס ההכנסה האמריקני המסדיר את ההתנהלות במקרה בו המשקיע מעוניין לדחות את תשלום מס רווח ההון ממכירת הנכס וזאת במידה ועומד בתנאי הסעיף (רכישת נכס חדש בעלות שווה או גבוהה מהתמורה שקיבל עבור הנכס שנמכר…).

ניתן לבצע שיחלוף נכסים נוסף ובאופן זהה גם לגבי מכירת הנכסים האחרים ללא הגבלה, וכך בעצם ניתן לדחות את תשלום מס רווח ההון עד למכירת אחרון הנכסים…

בישראל, סעיף 96 לפקודת מס הכנסה, הוא הסעיף המאפשר והמסדיר את הכללים בהליך זה של שחלוף נכסים.

יש לשים לב, שהליך זה הינו מורכב וכולל היבטים רבים.

הליך ההשקעה והמיסוי בפועל (צעד אחר צעד)

סיכום קצר של הנאמר לעיל, פעולות נדרשות בהשקעה בארה”ב:

1. החלטה על השקעה בארה”ב, איתור הנכס והתקשרות עם המוכר, נציג המוכר ועורך דין.

2. הקמת LLC – במדינה שבה נמצא הנכס המבוקש.

3. הנפקת מספר לצרכי מס לEIN

4. רכישת הנכס, תחת שם החברה אשר הוקמה ה LLC

5. השכרת הנכס, ניהולו באופן שוטף וכו’…

6. הגשת דוחות מס בארה”ב, בשנה שלאחר רכישת הנכס (יש להגיש דוחות המס בארה”ב עד ליום 15 ליוני בכל שנה, כאשר ניתן לקבל ארכה עד ליום 15 לאוקטובר בכל שנה, ובמקרים חריגים אף למועד מאוחר יותר).

7. דוח הLLC ירכז את ההכנסות וההוצאות הקשורות לנכס (דוח 1065 ) ויונפק טופס K1 לכל משקיע ושותף טופס זה מעביר למשקיע המחזיק ב LLC את חלקו ברווח והפסד)

8. כל משקיע יגיש דוח אישי, כאמור, אשר יכלול את חלקו ברווח. בנוסף לדוח הK1

9. בשנה הראשונה בה כל משקיע יגיש את דוח המס שלו לארה”ב, יצורף בנוסף טופס ITIN – טופס בקשה להנפקת מספר לצרכי מס לתושב חוץ המשקיע בארה”ב . לטופס זה יש לצרף צילום דרכון, החתום ע”י נוטריון המוכיח את קיומו של המבקש.

כל זמן שהוא מחזיק LLC בשנים לאחר מכן, יגיש המשקיע באופן שוטף דוח אישי ודוח בנכסים מניבים בארה”ב.

מס ירושה – קיים בארה”ב הן על אזרחי ארה”ב והן על משקיעים תושבי חוץ ויש לקחת זאת במערך השיקולים ולהיערך בהתאם.

ההליכים המתוארים לעיל הינם מורכבים וכוללים היבטים שונים של רגולציה ומיסוי ומומלץ שלא לבצעם ללא ייעוץ וליווי מקצועי.

למשרדינו סניפים בישראל ובארה”ב המשרתים מאות רבות של לקוחות (חברות, שותפויות ויחידים) ומתמחים במיסוי ישראלי, בינלאומי ואמריקאי מזה כ 15 שנה ועובדים בשיתוף פעולה הדוק עם משרדי עורכי דין המתמחים בתחום.

נשמח לעמוד לשרותכם בכל אשר יידרש.

רונן מרקוביץ
אשל, מרקוביץ, כהן 
משרד רו"ח

משרדינו בארץ

דרך ששת הימים 30 (מגדל צמפיון)
בני ברק 5120261
טלפון 03-7316151
פקס 03-7316145

משרדינו בחו"ל

Madison Avenue 260
Suite 204
New York, NY 10016
Phone (212) 302-7900
Fax (212) 683-1516